מחשבון משכנתא

חישוב משכנתא במחשבון נעשה בכמה צעדים פשוטים, וניתן לחזור עליהם לכל מסלול בנפרד:

1. בחירת מסלול - בחרו את סוג המסלול ואת שיטת ההחזר (לדוגמה: שפיצר ועוד).

2. הזנת נתונים - הזינו את סכום ההלוואה, את התקופה בחודשים ואת הריבית.

3. הוספת מסלולים - הוסיפו מסלולים נוספים כדי לבנות תמהיל מלא ולראות את התמונה הכוללת.

4. חישוב - לחצו על "חשב לוח" לקבלת לוח סילוקין, החזר חודשי וסכום החזר כולל.

אפשר לחשב מסלול אחד בלבד להערכה מהירה, או להוסיף כמה מסלולים ולבנות תמהיל מלא לתכנון מעמיק.

גובה המשכנתא שניתן לקבל תלוי בעיקר בהכנסה הפנויה, בגובה ההון העצמי ומצב הנכס.

שיעור המימון במשכנתא הוא היחס בין סכום ההלוואה לשווי הנכס, והוא משפיע על גובה ההון העצמי הנדרש. ככל ששיעור המימון גבוה יותר, כך נדרש הון עצמי נמוך יותר לרכישת הנכס.

במסגרת משכנתא רגילה, הראל מציעה מימון של עד 80% משווי הנכס, בכפוף לתנאי ההלוואה ולאישור החברה. המשמעות היא שבמימון בשיעור המרבי, נדרש הון עצמי של לפחות 20% משווי הנכס.

לעומת זאת, במשכנתא הפוכה, המיועדת לבעלי נכס קיים, שיעור המימון נקבע באופן שונה ותלוי בין היתר בגיל הלווים ובשווי הנכס.

משכנתא בנויה כמעט תמיד מתמהיל של כמה מסלולים, ולא ממסלול יחיד. לכל מסלול שיטת החזר משלו (לוח סילוקין), אופן חישוב ריבית משלו, והצמדה או היעדר הצמדה למדד. הבנת ההבדלים היא שמאפשרת לבנות תמהיל מאוזן בין ודאות בהחזר לבין גמישות ועלות כוללת.

לוח שפיצר הוא שיטת ההחזר הנפוצה ביותר במשכנתאות בישראל. ההחזר החודשי קבוע לאורך כל התקופה (כל עוד הריבית אינה משתנה), כאשר בתחילת הדרך רוב התשלום מורכב מריבית ומיעוטו מהקרן, והיחס מתהפך בהדרגה. היתרון הוא החזר חודשי נמוך ויציב; החיסרון - סכום ריבית כולל גבוה יותר מאשר בקרן שווה.
מתי מתאים: ללווים שמעדיפים החזר חודשי נמוך וצפוי, במיוחד בתחילת הדרך.

מסלול "גרייס ושפיצר" מאפשר לדחות את החזר הקרן לתקופה מוגדרת. בתקופת הגרייס משלמים ריבית בלבד, והחזר הקרן מתחיל בסיומה לפי לוח שפיצר רגיל. השיטה מקטינה את ההחזר החודשי בטווח הקצר, אך מגדילה את סכום ההחזר הכולל, משום שהקרן אינה קטנה בתקופת הדחייה וממשיכה לצבור ריבית.
מתי מתאים: למי שצופה עלייה בהכנסה, או לתקופת ביניים מוגדרת (למשל עד מכירת נכס קיים).

אופן חישוב הריבית קובע עד כמה ההחזר חשוף לשינויים בשוק. בריבית קבועה הריבית אינה משתנה לאורך כל התקופה ומעניקה ודאות מלאה בהחזר, בין אם המסלול צמוד מדד ובין אם לא. ריבית הפריים נגזרת מריבית בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע, ולכן משתנה יחד עם החלטות הריבית של בנק ישראל - מה שעשוי להוזיל את ההחזר או לייקר אותו.
מתי מתאים: תמהיל בריא משלב לרוב רכיב בריבית קבועה (יציבות) עם רכיב פריים (גמישות ועלות).

ההצמדה קובעת האם יתרת הקרן וההחזר משתנים בהתאם למדד המחירים לצרכן. במסלול צמוד מדד יתרת הקרן מתעדכנת לפי המדד, ולכן ההחזר עשוי לעלות עם האינפלציה, גם אם הריבית הנקובה נמוכה יותר. במסלול לא צמוד הקרן אינה מושפעת מהמדד וההחזר צפוי יותר. הבחירה היא למעשה בין ריבית התחלתית נמוכה לבין הגנה מפני אינפלציה.

קרן - סכום ההלוואה המקורי, לפני ריבית והצמדה, שאותו מחזירים לאורך התקופה.

ריבית - התוספת שגובה נותן המשכנתא עבור ההלוואה, מחושבת כאחוז מיתרת הקרן.

מדד המחירים לצרכן - מדד שמשקף את שינויי המחירים במשק; במסלול צמוד, יתרת הקרן מתעדכנת לפיו.

לוח סילוקין - פירוט מלא של כל התשלומים לאורך חיי המשכנתא, בחלוקה לקרן ולריבית.

החזר חודשי - הסכום שמשלמים בכל חודש, המורכב מחלק קרן וחלק ריבית.

תמהיל - השילוב בין כמה מסלולי משכנתא שונים בהלוואה אחת.

עמלת פירעון מוקדם (היוון) - עמלה שעשויה לחול בעת סילוק או מחזור המשכנתא לפני תום התקופה.