הכתבה פורסה בGLOBES, ינואר 2024
ירידת הריבית הצפויה והמחסור ביחידות דיור הן רק חלק מהסיבות שבגינן צופים בהראל התעוררות מחודשת של הענף.
השקעות אלטרנטיביות בסקטור הנדל"ן בישראל צפויות לגדול משמעותית בשנים הקרובות ואנו נמצאים כעת בנקודת כניסה אופטימלית לתחום, כך מעריכים בבית ההשקעות הראל פיננסים. בימים אלו משיקה חברת המוצרים האלטרנטיביים של בית ההשקעות, הראל אלטרנטיב, קרן השקעות חדשה בשם "מגן ישראל", שתשקיע לצד הראל ביטוח, במימון פרויקטים לבנייה בשיטת הליווי הסגור בסקטור הבנייה בישראל. האשראי יועמד ליזמים מובילים בעלי ניסיון עשיר בענף הנדל"ן, היסטוריית אשראי חיובית ואיתנות פיננסית מוכחת.
בבית ההשקעות מסבירים כי קרנות חוב להשקעה בנדל"ן הן אחד התחומים הצומחים ביותר בעולם ההשקעות הלא-סחירות בשנים האחרונות ולהראל אלטרנטיב קרנות חוב להשקעה בנדל"ן בארה"ב ובאירופה שממשיכות לצמוח ולגייס. קרנות אלו מספקות למשקיעים הגנה מפני התנודתיות הגדולה שמאפיינת את השווקים הפיננסים ואת ההשקעות הסחירות. כעת, ולראשונה לצד הראל ביטוח, יוכלו משקיעי הראל אלטרנטיב ליהנות מהיתרונות של העמדת אשראי לפרויקטי נדל"ן גם בשוק הישראלי באמצעות " מגן ישראל".
ההשקעה בקרן מגן ישראל, נועדה לאפשר למשקיעים להרוויח מהעלייה החדה במחירי הנכסים בשנים האחרונות שלא לוותה בעלייה תואמת במחירי השכירות, ולכן הפחיתה את פוטנציאל התשואות מהשקעה ישירה בנכסים.,, מציינים בהראל אלטרנטיב ומוסיפים כי בעסקאות אשראי לפרויקטי נדל"ן ניתן לרוב לקבל תשואות גבוהות לעומת תשואות לפדיון של אג"ח של חברות ציבוריות שהפעילות והדירוג שלהן דומים, בייחוד לאור הצפי לירידות ריבית בשנה הקרובה. עוד אומרים שם כי מעל עשור הראל ביטוח פיתחה פרקטיקה של התמחות במתן אשראי לא סחיר, בין היתר בשל המגבלות הרגולטוריות המחמירות שהוטלו על הבנקים בכל הקשור לריתוק הון ומגבלות ענפיות.
המלחמה בעזה תפסה את ענף הנדל"ן בישראל באחת מנקודות השפל של העשורים האחרונים. העלייה באינפלציה בשנים האחרונות יחד עם הריביות הגבוהות הקשו על יזמים ורוכשים פוטנציאליים והקפיצו את עלויות המימון שלהם. יזמים קנו פחות מגרשים, כמות העסקאות בתחום ההתחדשות העירונית ירדה בחדות, מרבית מכרזי רשות מקרקעי ישראל נכשלו ומספר התחלות הבנייה הלך וירד. "חרבות ברזל" החמירה את המצב ולתקופה מסוימת אף השביתה לחלוטין את ענף הנדל"ן המקומי, שחשיבותו הגדולה למשק הישראלי ברורה לכל.
אולם בהראל אלטרנטיב מציינים כי ההיסטוריה מלמדת שההתאוששות בשוק הנדל"ן הישראלי ממשברים היא מאד מהירה ולכן סבורים כי בשנת 2024 עשוי להגיע מהפך בסקטור וזאת בזכות ארבעה גורמים לפחות:
1. צפי להשקעות גדולות בשל ביקושים למימון בנייה ורכישת דירות עם ממ"ד
המלחמה השפיעה כמובן לרעה על הביקושים באזורי העוטף ובישובים הקרובים לגבול הצפון, אך היא העלתה את הביקושים לדירות באזור השרון, נתניה, חדרה והסביבה, משום שאזורים אלו נחשבים "שקטים" וכמעט ולא היו בהם אזעקות. בנוסף, המלחמה הדגישה את החשיבות בקיומו של ממ"ד בדירה. נתונים מראים כי ל-62% מהדירות בישראל אין ממ"ד, נכון ל-2023. הביקוש לדירות עם ממ"ד צפוי לעלות בעקבות המלחמה.
גם ללא קשר למלחמה, קצב הבנייה של דירות חדשות בישראל סובל מפיגור. נכון לסוף 2023, קצב בניית דירות חדשות בישראל מסתכם בפחות מ-50 אלף יח"ד, כאשר בהתאם לקצב גידול האוכלוסייה ישנו צורך בבנייה של מעל 60 אלף יח"ד בשנה. למעט בשנת 2022, שבה נרשמה קפיצה בקצב התחלות הבנייה, השנים האחרונות התאפיינו בהיקף בנייה נמוך יותר מהדרוש.
2. המחסור בפועלים יאיץ את עליות המחירים בענף
ההיצע הנמוך של דירות היא סוגייה ההולכת ומחמירה על רקע הקיפאון בענף במהלך המלחמה - תחילה בשל העובדה כי ענף הנדל"ן (כמו רוב המשק) היה מושבת כמעט לחלוטין ובהמשך בגלל איסור הכניסה של פועלים מעזה ויהודה ושומרון. בענף הנדל"ן מועסקים מעל 120 אלף פועלים, כ-80 אלף מהם פלסטינאים. כיום הענף נסמך על פועלים מסין ומולדובה (כ-40 אלף), אך הוא פועל באופן חלקי ביותר. כדי להאיץ את הפעילות נדרשים פועלים נוספים. נטע יפה דוד - מנכ"ל הראל אלטרנטיב
לאחר שהממשלה דחתה בשלב זה את האישור להחזרת פועלים מהשטחים, ממתינים כעת בענף לפועלים ממדינות אחרות כמו הודו. ככל שקצב הבנייה יישאר איטי יותר, כך עליות המחירים שבדרך עשויות להיות חדות יותר.
3. העלייה בקצב גידול האוכלוסייה מצריכה דירות נוספות
קצב גידול האוכלוסייה בישראל גבוה בהשוואה בינלאומית. לא רק הריבוי הטבעי משפיע על הביקוש למגורים - אלא שורה של משתנים הנגזרים ממנו, החל מחתונה (ביקוש לדירה חדשה) ועד לגירושים (ביקוש לדירה נוספת עבור תא משפחתי), ששיעורם בישראל בשנת 2023 עומד על 47.3%, לפי הלמ"ס. בנוסף, יש לקחת בחשבון שבעקבות המלחמה יש מעל ל-100 אלף מפונים, חלקם יחפשו פתרונות דיור חדשים מחוץ לאזורים שבהם התגוררו עד היום.
זאת ועוד, המלחמה בעזה שהובילה לגל אנטישמיות ברחבי העולם צפויה להגביר את גלי העלייה לישראל כבר בשנה הקרובה. בסוכנות היהודית ובמשרד העלייה והקליטה כבר דיווחו על גידול מסוים בבקשות לעלייה, מה שיגדיל עוד יותר את הביקוש לדיור.
4. ריבית יורדת טובה למשקיעים
ביום הראשון של 2024 הודיע בנק ישראל על הורדת ריבית ראשונה, לאחר שבשנתיים האחרונות עלתה הריבית בחדות. הירידה בריבית צפויה להימשך במהלך השנה הקרובה, יחד עם הצפי לירידה בריבית גם בארה"ב. ירידת ריבית תורמת מצד אחד לקיטון בעלויות המימון של קבלנים ומקלה עליהם לקדם בנייה של פרויקטים תקועים, ומן הצד השני מסייעת לצרכנים לממן רכישת דירה, הוספת ממ"ד והשקעות נוספות בתחום הדיור.
בשורה התחתונה, מסכמים בהראל פיננסים, כי להערכתם במהלך 2024 ענף הנדל"ן למגורים צפוי להתאושש. אחת הדרכים המעניינות להיחשף לענף היא להשקיע בו דרך העמדת אשראי לפרויקטים שונים בבנייה חדשה, התחדשות עירונית, פינוי בינוי ופרויקטים נוספים - עם יזמים מובילים בתחום, בעלי ניסיון מוכח הצפויים ליהנות מהתחזקות הענף ומהגידול הצפוי בביקושים. עד כה לא ניתנה הזדמנות למשקיעים מסווגים להשקיע לצד קבוצת הראל בפרויקטים מסוג זה. הקרן החדשה "מגן ישראל', שהושקה בתחילת 2024 תספק אלטרנטיבת השקעות אחראית ותאפשר למשקיעים ליהנות מיתרונות ההשקעה לצד גוף מנוסה המשקיע בעצמו בכל עסקה והינו בעל זהות אינטרסים, שטף עסקאות בקנה, יכולת סינון וחיתום קפדניים וניהול אשראי ומעקב הדוקים, מציינים בבית ההשקעות לסיום.
ההשקעה בקרן מיועדת למשקיעים מסווגים, בהתאם לפטור הקבוע בחוק ניירות ערך, התשכ"ח – 1968. ההשקעה בקרן טומנת בחובה סיכויים, כמו גם סיכונים בקשר עם כספי ההשקעה. על המשקיע לעיין בקפידה בכל המסמכים הרלוונטיים להשקעתו, ולהתייעץ עם היועצים המקצועיים שלו ככל שהדבר נדרש בטרם ההשקעה. אין באמור משום ייעוץ השקעות. אין באמור משום הבטחת תשואה.
